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光大信托-乐居11号融创环北京棚改项目

简版信息

【预期收益】100-300-1000万/7.8%-8.2%-8.5%/年

【融资主体】:北京融创建投房地产集团有限公司

【资金用途】用于廊坊麦洼村棚改项目的开发建设。

【还款来源】

1、麦洼村棚改项目政府土地返还款和商品房部分销售回款 ;

2、差额补足方北京融创建投的营业收入 ;

3、保证人融创地产集团的营业收入;

4、抵押物处置变现收入。

【风控措施】

1、交易对手北京融创建投(融创北京区域公司,总资产1507亿,实现营业收入244.47亿,净利润20.97亿)为信托计划对项目公司的投资收益 承担差额补足义务; 

2、提供棚改项目住宅土地第一顺位前置抵押,抵押率不高于70%; 

3、融创建投以及小股东廊坊汇源房地产开发有限公司所持有的项目公司81%的股权为上述差额补足义务提供质押担保; 

4、融创地产集团(AAA主体评级,2019年预计实现全口径销售收入5500亿)为融创建投的差额补足义务承担不可撤销的连带担保责任; 

5、光大信托取得项目公司19%股权,委派董事,预留指定人员印鉴,对账户资金实施监管。

【项目亮点】

1、超强交易对手—差额补足方北京融创建投为融创地产北京区域公司,所辖区域包括(北京、环京、青岛、太原、石家庄等地),2018年末总资产1507亿元,实现营业收入244.47亿,净利润20.97亿元;

2、 市级重点棚改——本项目位于廊坊市房价最高的高铁板块,项目距离廊坊高铁站约1公里(21分钟直达北京南站),临近万达商圈(2公里),廊坊市政府(5公里),地理位置优越,项目预计2019年12月取得四证,2020年1月启动预售,去化预期良好;

3、 多重还款来源—本项目还款来源包括商品房部分销售回款(信托期限内预计实现16亿销售收入)和ZF土地返还款约9.85亿,仅依靠土地返还款即可100%覆盖信托本金;

4、完美风控—信托计划直接持股19%+81%股权质押+前置住宅土地7折抵押+现场监管+销售回款沉淀;

5、 环京热点——2019年1-3月廊坊商品住宅累计新批上市13.21万平方米,同比增长25.36%。廊坊商品住宅销售面积为24.57万平方米,同比增长135.24%,商品住宅销供比为1.86,整体市场呈严重供不应求状态,成交量位居环京主要城市榜首;

6、本项目为市级重点棚改项目,拿地成本优势明显,操盘方融创集团为TOP3特大型房企,2019年1-11月操盘销售金额4754亿,本次募集12个月份额到期日最早,安全垫较高。

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